부동산투자전략 :이은주교수
부동산 투자를 함에 있어서 필요한 이론과 접근방식을 체계적으로 공부하고 급변하는 시대에 맞는 시대정신이나 트렌드를 감안한 투자전략을 수립하기 위한 전반적인 지식을 습득한다. “싸게 사서 비싸게 팔아라, 실행한다는 것이 바로 승자가 된다는 것이다.”
부동산 투자에서 중요한 기본 조건으로 ‘입지, 입지, 입지’를 이야기한다. 그런데 입지만큼 중요한 것은 ‘타이밍, 타이밍, 타이밍’을 고려하는 것이다. 왜냐하면 부동산은 주기적인 순환을 하기 때문이다. 부동산 산업이 다른 산업보다 경제 주기에 훨씬 더 취약한 이유는 다음과 같다. “기획부터 완료까지 개발에 오랜 시간이 소요됨. 분산화된 의사결정, 다른 소비시장으로의 이동이 불가한 상품임.”
부동산의 주기적 순환은 부동산 주기이론을 통해서 이해할 수 있다. 주동산 주기들 속에서 긴장된 균형의 상태에 놓이기도 하고, 주기의 회기도 있을 수 있다. 그리고 대한민국에서 가장 많이 다루어지는 ‘주거용 임대시장’은 “인구통계학적 변화, 고용수준, 임금의 구매력”과 관련이 있다.
부동산 가격이 상승하면 자본환원율(Capital Rate)이 감소하고, 가격이 하락하면 자본환원율이 상승한다. 이 자본환원율을 통해서 미래를 예측하는 힘을 키우는 지혜를 얻게 될 것이다. 물리적 주기를 이해한 다음에는 ‘금융주기’에 대한 이해가 필요하다. 경제 침체와 팽창의 기간이 짧아지는 경향을 보이고 있는데, 2008년 금융위기 이후의 주식 시장 및 자산 시장의 급등락을 살펴보면 그 주기는 점차 짧아지는 것으로 나타났다. 이렇게 주기의 기복을 결정하는 요인이 인구통계, 공급 및 수요, 특정 시장의 자본 흐름과 같은 외적인 요소들뿐만 아니라, 사람의 감정 즉, 심리주기도 영향을 미치게 된다. 우리는 부동산의 주기 사이클을 올바르게 분석하고 나머지 경쟁자들이 반응하기 전에 ‘유리한 입지’에서 경주를 시작해야 할 것이다.