해외부동산투자전략
부동산에 대한 이슈는 우리나라에만 국한되지 않는다. 코로나 팬데믹 이후 부동산 가격의 상승은 OECD 회원국에서 전반적으로 나타나고 있다.
[관련기사]
코로나에… 글로벌 집값, 30년 만에 최고 상승률
OECD 40개국 중 37개국 올라
FT "한·영·뉴질랜드·캐나다·터키
급등세 강력… 주택열풍 시그널"
전세계 집값 상승률이 30년 만에 최고치를 기록했다. 코로나19에 따른 재택근무 확산과 함께 낮은 금리 등이 집값 상승을 촉발시켰다. 1일(현지시간) 파이낸셜타임스(FT)에 따르면 경제협력개발기구(OECD)의 조사대상국 40개국에서 올해 1·4분기 주택가격 상승률은 OECD 평균 연간 9.4%로 30년 만에 최고치를 기록했다. 또 1·4분기 실질 주택가격이 떨어진 국가는 단 3곳에 불과했다. 주택가격이 떨어진 국가 비중은 2000년 관련 통계를 시작한 이후 최저다. 개별 국가들의 주택 통계를 보면 2·4분기에도 이러한 추세는 계속됐다. 일례로 미국의 4월 주택가격은 거의 30년 만에 가장 가파른 연간 상승률을 기록했다. 한국은 영국, 뉴질랜드, 캐나다, 터키 등과 더불어 집값 상승세가 강하게 지속된 OECD 회원국이라고 FT는 지목했다. 그러면서 일부 국가에서는 `주택 열풍`의 신호가 보인다고 FT는 언급했다. 역사적으로 낮은 금리, 제한조치 기간 동안 쌓인 예금, 재택근무 확산에 따른 대형 주택 선호현상이 집값을 끌어 올린 것으로 분석됐다. 신용평가업체 스코프레이팅스의 마시아스 플레스너르 이코노미스트는 공급부족과 건설비용 상승도 집값 급등을 부추긴 면도 있다고 언급했다. 스코티아방크의 브렛 하우스 부수석 이코노미스트는 "수요와 공급의 구조적 불균형으로 앞으로 몇 개월 동안 시장의 열기를 더 끌어 올릴 것"이라고 내다봤다. 단기적으로 보면 집값 상승은 경제에 도움이 될 수 있다는 분석도 제시됐다. 국제결제은행(BIS)의 클라우디오 보리스 통화경제부 부장은 집값 상승에 주택 보유자들은 더 부자가 됐다고 느끼며 지출여력이 늘었다고 믿는다고 전했다. 다만, 집값의 고공행진이 계속되면 호황은 지속 불가능할 것이라고 보리스 부장은 경고했다. OECD 회원국들의 평균 집값은 소득보다 더 빨리 오르면서 주택 보유는 더욱 힘들어졌다. 옥스포드 이코노믹스의 아담 슬레이터 리드 이코노미스트에 따르면 OECD에서 주택은 장기적 추세와 비교해 10% 고평가됐고 1900년 이후 최대 호황 중 하나에 속한다. 한 전문가는 신용팽창이 글로벌 금융위기 직전에 비해 낮다는 점에서 2006~2007년의 거품만큼 커질 위험은 낮다고 진단했다. 중앙은행들이 15년 전에 비해 집값 상승에 예민해져 상대적으로 민첩하게 대응할 수 있다는 분석도 나온다. 뱅크오브아메리카의 아디탸 바브 이코노미스트는 "중앙은행들이 주택 정책관련 위험을 잘 인지하고 있다고 언급했다. 한편, 주택가격 상승은 전세계 인플레이션 장기화의 우려까지 낳고 있다. 미국의 집값은 올해 상반기에 30년만에 최고치를 기록하면서 임대료도 고공행진중이다. 세계 최대 채권펀드 핌코는 미국의 주택 임대료 상승이 인플레이션 장기화를 촉진시키고 있다는 분석까지 내놨다. 고공행진중인 임대료를 내지 못해 향후 거리로 쫓겨날 위험에 처한 미국인 숫자는 최대 1500만명으로 추산됐다.
camila@fnnews.com 강규민 기자
‘OECD 하위’ 한국 집값 상승률...상승여력 아직도 ‘유효’
‘8·4 대책’ 발표 이후 1년...
HPI 7.9%↑...OECD 평균 못미쳐
유럽·美 등도 두 자릿수 증가율
소득 대비 주택가격 비율 27위
임대료도 34개국 중 ‘32위’ 수준
가계빚은 GDP 100%상회 ‘유일’
8·4대책 이후 꼭 1년이 지났지만 집값은 여전히 상승세다. 하지만 그나나 우리나라는 덜 한 편이다. 해외 주요국의 집값 오름세는 우리나라보다 더 했던 것으로 나타났다. 특히 우리나라의 소득대비 주택가격 비율은 주요국 최하위 수준이었다. 우리나라가 선진국 문턱을 넘었다고 본다면 집값이 더 오를 가능성이 열려 있다는 분석이 가능해 보인다. 경제협력개발기구(OECD)가 산출하는 주택가격지수(housing prices indicator, 2015년=100, 명목) 평균은 올 1분기말 137.4로 코로나19가 시작된 2019년말(123.6)보다 11.2% 상승했다. 이 기간 중 우리나라는 104.2에서 112.4로 7.9% 증가, 평균치를 하회했다. 34개국 중 20위다. 최고 상승률을 보인 곳은 터키로 38.4%(147.5→204.2) 올랐고 그 뒤를 룩셈부르크(21.8%), 덴마크(15.7%), 미국(14.8%), 스웨덴(14.7%) 등이 이었다. 터키는 지난해 9월 주요 신흥국 중 가장 먼저 정책금리 인상했는데, 그럼에도 올 들어 OECD 회원국 중 처음으로 200선을 넘기는 등 집값 상승세를 저지하기엔 역부족인 모습이다.
OECD 주택가격지수는 RPRP(주거용 부동산 가격 지수) 메뉴얼에 따라 각국 신구 주택 가격을 OECD 국가회계데이터베이스에서 계절 조정된 명목 비율이 산입돼 산출된다. 다만, 수도권과 지방 등 지역 구분이 없고 아파트 뿐 아니라 전국의 단독주택, 빌라 등 모든 주택 유형이 포함돼 국내서 체감되는 가격 오름세와 온도차가 있는게 사실이다. 물가 상승분을 뺀 실질 주택가격지수로 보면 우리나라는 2019년말보다 6.3% 올라 21위를 차지했다. 실질 기준으론 룩셈부르크가 19.5%로 가장 크게 올랐으며 그 다음은 덴마크(15.4%), 터키(14.1%), 리투아니아(13.4%), 스웨덴(12.9%) 순이다. 우리나라의 소득대비 주택가격 비율(house price to income ratio·주택가격/1인당 처분가능소득, 2015년=100)은 올 1분기 현재 99.6%로 30개국 중 27위다. 소득이 감내할 수 있는 집값이 임계치에 다다르긴 했지만, 여전히 선진국보단 낮은 상태다. 주택 소유자의 수익성을 보여주는 임대료 대비 주택가격 비율(house price to rent ratio·주택가격/임대료)은 107.1%로 34개국 중 32위다. 영국 부동산 정보업체 나이트 프랭크의 ‘글로벌 주택가격 지수(global house price index)’를 봐도 올 1분기 현재 전년동기대비 우리나라는 5.8% 오른 것으로 집계, 조사 대상 56개국 중 29위에 올랐고 평균 상승률(7.3%)도 밑돌았다. 이 통계에서도 터키가 32.0%로 최고 상승률을 기록했다. 국제 통계상으로는 집 값이 덜(?) 올랐다지만 눈덩이처럼 불어난 가계부채는 전세계 주요국 중 단연 최상위다. 국제금융협회기준 1분기말 우리나라의 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 104.7%로 36개국 중 유일하게 100%를 상회하고 있다. 서경원 기자 gil@heraldcorp.com
따라서, 해외부동산투자전략 과목에서는 미국을 비롯한 세계 각국의 부동산 시장에 대하여 심도있는 연구를 진행한다. 구체적으로 세계 주요나라의 부동산 시장의 역사, 소유권 제도, 부동산 정책 및 규제, 부동산 금융제도, 해외 투자관련 절차를 다루게 된다.